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Providencia del Consejo de Estado, Sección Tercera, expediente AP110 de 2000

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CONSEJO DE ESTADO

SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

SECCION TERCERA

CONSEJERO PONENTE: RICARDO HOYOS DUQUE

FECHA: Bogotá, D.C., treinta (30) de noviembre de dos mil (2000)

REF: Radicación número: AP-141

ACTOR: CORDEMINAS

DEMANDADO: ALCALDIA DE BUCARAMANGA Y OTRO

Conoce la Sala de la impugnación presentada por los accionantes, en contra de la providencia dictada por el Tribunal Administrativo de Santander el 27 de julio de 2000, mediante la cual se resolvió:

"1. Se niegan las pretensiones de la demanda.

"2. Oficiar al señor alcalde del municipio de Bucaramanga, para que por su intermedio se obtenga el concurso de la Dirección de Tránsito, la Empresa Municipal de Aseo y demás organismos, con el fin de que, dentro de la órbita de sus respectivas competencias, adopten las medidas necesarias que mejoren el sector de la CIUDADELA REAL DE MINAS.

"3. Compúlsense copias del expediente y de esta providencia a la Procuraduría para que investiguen las irregularidades denunciadas en la demanda".

ANTECEDENTES

1. La petición.

Los señores ALIRIO SAENZ TORRES, representante legal de CORDEMINAS; HERIBERTO HOME VILLAMIZAR, GUSTAVO RAMIREZ MALDONADO, MILTON MARTINEZ VELASQUEZ y JULIO ERNESTO CORREAL VARGAS, quienes representan respectivamente a las juntas administradoras de los conjuntos residenciales Metropolis II, Metropolis III, Rincón de los Caballeros y Plaza Mayor, presentaron ante el Tribunal Administrativo de Boyacá acción popular en contra de la alcaldía de Bucaramanga y la Constructora Hernández Gómez Ltda., para la protección de sus derechos colectivos, los cuales consideran amenazados con el proyecto de construcción del complejo habitacional denominado Metropolis, sin el cumplimiento de los requisitos legales.

En concreto, las pretensiones formuladas por los accionantes son las siguientes:

"1. Ordenar la suspensión inmediata de la propaganda, venta y construcción del complejo habitacional METROPOLIS I, para que cese la amenaza y se impida el daño contingente a la colectividad, según lo expuesto y soportado con los documentos adjuntos.

"2. De igual manera, prohibir cualquier obra de construcción violatoria de las normas existentes, sin consultar a la comunidad afectada y representada por CORDEMINAS.

"3. Exigir a las autoridades investigar y corregir lo aquí expuesto, que por acciones u omisiones de funcionarios de la administración pública se ha constituido en grave violación de los derechos e intereses colectivos.

"4. Ordenar a Planeación Municipal para que revise con los representantes de la comunidad afectada, el pleno cumplimiento de las normas urbanísticas en la aprobación de las licencias de construcción de los conjuntos y urbanizaciones existentes en Ciudadela, especialmente respecto de las áreas de cesión TIPO A y TIPO B, establecidas en el Código de Urbanismo de Bucaramanga.

"5. Ordenar a la administración de Bucaramanga la restitución a la comunidad afectada de Ciudadela, los parques diseñados sobre los terrenos que todavía son propiedad del municipio y evitar así su enajenación en perjuicio de los derechos colectivos".

2. Hechos.

En la demanda se aducen los siguientes hechos:

a. "La Ciudadela Real de Minas fue concebida como un proyecto habitacional modelo en Colombia y premiado internacionalmente como centro educativo, cultural y ecológico del área metropolitana, con construcciones ordenadas, no mayores de cinco (5) pisos, con 9 parques ecológicos y deportivos en terrenos del Estado. Area con tratamiento de conservación ambiental, según lo dispone el Código de Urbanismo de Bucaramanga".

b. "Hoy no queda ni la maqueta, ya que sus terrenos fueron a dar a manos de los particulares y el proyecto aprobado fue cambiado en su totalidad, sin que hasta la fecha haya un responsable de este daño patrimonial al Estado y a la comunidad. Se cambió el uso del suelo y se anularon proyectos viales, educativos, deportivos y ecológicos. Nadie sabe nada, no aparecen archivos y los diferentes funcionarios de todas las administraciones municipales se echan la culpa unos a otros".

c. "Los constructores obraron a su antojo y lo siguen haciendo, cambian proyectos, planos, diseños, nadie supervisa y lo más grave, la comunidad no se entera sino cuando las cosas ya no tiene solución; es el caso de la violación a la cesión obligatoria de áreas 'Tipo A' a los copropietarios para zonas comunes o de interés comunitario; conjuntos como Bocapradera, Torres de San Remo, Acrópolis, Búcaros, Marsella Real, Rincón de los Caballeros, Paseo Real, Samanes y otras de este sector se construyeron violando esta disposiciones por falta de organización comunitaria que impidiera tan grave perjuicio público".

d. "Faltan 9 parques en la Ciudadela Real de Minas, vías amplias y zonas comunes abiertas al público en extensión aproximada de diecinueve punto ocho (19.8) hectáreas, resultante de aplicar el porcentaje a las 98.4 Has. del proyecto inicial, propiedad del municipio, teniendo en cuenta el Código de Urbanismo de Bucaramanga de 1982, el cual contempla que las áreas de cesión Tipo A, a entregar al municipio por todo proyecto de construcción, debe ser del 21% del área neta construida".

e. "Actualmente H.G.LTDA. no tiene ningún registro de obra ni aprobación para el conjunto habitacional METROPOLIS I, sin embargo, se están haciendo ventas y propaganda en prensa hablada y escrita, volantes, etc., sin que la autoridad competente diga nada al respecto".

f. "La Ciudadela Real de Minas necesita en forma urgente de un programa de reforestación, canalización y conservación de las cañadas que la circundan, así como la consecución de los parques que nos adeudan del proyecto inicial de la Ciudadela…Estudios ambientales de la ciudad certifican que se ha roto el equilibrio ecológico en la ciudadela por la densidad poblacional y desorden en las construcciones; el efecto invernadero es más alto en este sector debido a la anulación de las corrientes de aire por no cumplir los edificios su altura reglamentaria (5 pisos) y desorden en construcciones; la situación térmica hace que el clima no varíe y sea la Ciudadela de los sitios más calurosos de Bucaramanga y no haya purificación de aire en las horas nocturnas".

g. "La Ciudadela adolece (sic) de un buen servicio de agua y alcantarillado; hemos sufrido inundaciones por lo limitado de la tubería para las numerosas construcciones, presentando insuficiencia, debido a su carácter mixto, para aguas lluvias y negras; en las horas pico hay déficit de luz y en los últimos veinte días la presión del agua es casi nula, afectando a los actuales residentes. Se pretende seguir construyendo sin mejorar esos problemas".

3. La sentencia impugnada.

Consideró el Tribunal que la alcaldía de Bucaramanga no ha vulnerado ningún derecho colectivo en relación con la construcción del complejo habitacional denominado Metrópolis I, pues la entidad propietaria del terreno aún no ha registrado ningún proyecto, ni se han aprobado planos, ni se ha otorgado licencia de construcción.

Según el a quo, la constructora tampoco ha amenazado derecho colectivo alguno, pues no está acreditado que el proyecto ofrecido desconozca las normas que regulan este tipo de construcciones. No obstante, consideró que es cierto que se están ofreciendo en venta apartamentos sin haber obtenido previamente la licencia de construcción, pero afirmó que en cualquier caso serán los perjudicados con el hecho quienes tendrán a su alcance las acciones judiciales respectivas.

Advirtió el Tribunal a la autoridad demandada que al expedir las licencias y permisos observe "con riguroso celo la normatividad vigente en materia urbanística para concluir a que altura puede construir H.G. teniendo en cuenta las normas de interpretación referidas a al especialidad y límites del ejercicio reglamentario al expedir una resolución como la señalada que no debe exceder el preciso marco del acto que reglamenta, sin olvidar que se trata de zona con tratamiento de conservación ambiental".

Con respecto a la pretensión de que la administración restituya los parques diseñados sobre los terrenos de propiedad del municipio, consideró que no se acreditó que éste hubiera permitido a las constructoras no dar cumplimiento a las normas relacionadas con la cesión de zonas verdes y de equipamiento comunal público en el porcentaje establecido por la ley; en cambio sí se demostró que los parques cedidos por la urbanizadora general a favor del municipio de Bucaramanga y el Fondo de Inmuebles urbanos no han sido enajenados ni desafectados al uso público.

Por último, llamó la atención a la entidad demandada sobre el estado de deterioro en que se encuentran los parques y otras zonas del sector de la Ciudadela. "La desidia y la inoperancia de la administración se reflejan en cada uno de los documentos representativos aportados, como muestra de conductas omisivas en el cumplimiento de funciones. Es obligación de la administración sopesar la situación que se presenta en esta zona y tomar los correctivos que correspondan con observancia de las regulaciones urbanísticas en materia de establecimientos comerciales y uso residencial de la zona, aseo y tránsito, motivo por el cual deberá requerir el concurso de todas las entidades competentes para que actúen frente a la problemática originada".

4. La impugnación

Los accionantes concretaron su inconformidad con el fallo en los siguientes aspectos: a) la curaduría urbana de Bucaramanga concedió licencia de construcción a la empresa H.G. Constructora S.A. titular del predio ubicado en la Ciudadela, la cual fue recurrida por los residentes en el sector. Actualmente se surte el recurso de apelación interpuesto contra el acto; b) por "ocultamiento de información se indujo al Tribunal a proferir un fallo distante de la realidad procesal"; c) el lote en relación con el cual se expidió la licencia de construcción no está incluido en "la resolución de planeación municipal que arbitrariamente modificó el código de urbanismo en cuanto a la altura de las construcciones"; d) "en la Ciudadela Real de Minas la alta densidad poblacional y vehicular, así como el deterioro del paisaje y las condiciones ambientales, constituyen hechos notorios que hablan por sí solos, clamando a gritos la protección de la autoridad competente".

CONSIDERACIONES DE LA SALA

I. Con la acción impetrada por los habitantes de la Ciudadela Real de Minas a través de sus representantes, se pretende la protección de los derechos colectivos que ven amenazados con el proyecto de construcción de la unidad Metropolis I, al desconocer los límites de densidad previstos para el sector, lo cual a su vez vulnera el derecho a un ambiente sano de la población porque la altura de los edificios impide la visibilidad y el paso libre del aire.

Aducen también los accionantes la violación por parte del municipio de Bucaramanga de los derechos al goce de un ambiente sano, al equilibrio ecológico, al espacio público, a la seguridad y salubridad públicos, entre otros, al haber permitido la construcción masiva de viviendas en el sector con un incremento del índice de densidad poblacional autorizado; la falta de conservación de los parques y quebradas que la circundan y de vigilancia por parte de la Policía; deficiencias en el diseño de las vías públicas que comunican el sector; carencia de campos culturales y deportivos para los estudiantes, así como la deficiente prestación de los servicios públicos domiciliarios, problemas todos estos que surgieron porque los funcionarios de turno modificaron los diseños y planos originales, defraudando a sus propietarios, quienes adquirieron viviendas en un sector clasificado como estrato 4 y zona de conservación ambiental.

En relación con estas pretensiones, el apoderado de la empresa Hernando Gómez Constructora S.A., en el escrito de respuesta a la demanda, manifestó que los hechos constitutivos de daño ambiental afirmados en la demanda no son ciertos; que la sociedad es propietaria del lote donde está ubicada la vitrina de ventas de las viviendas que proyecta construir, cuya realización efectiva está sujeta al otorgamiento de la respectiva licencia y en relación con la cual los accionantes podrán interponer en su momento los respectivos recursos legales.

Aclaró que la Ciudadela Real de Minas fue concebida para "desarrollar urbanísticamente los terrenos otrora ocupados por el antiguo aeropuerto GOMEZ NIÑO" mediante proyectos de alta densidad habitacional, con el objeto de "extender los beneficios de los 'desarrollos urbanos integrados' a un gran número de familias de Bucaramanga y del país entero permitiendo el acceso a la vivienda digna al mayor número posible de familias a los diferentes estratos sociales". Razones por las cuales -en su criterio-, debe impedirse a "quienes tuvieron la fortuna de llegar primero a disfrutar de las bondades de un programa de vivienda urbana revolucionario e innovador…impongan ahora mediante subterfugios legales su posición dominante y sus ambiciones de especular con el valor de la vivienda aprovechando de manera egoísta la valorización automática que favorece los inmuebles de su propiedad a expensas de la inversión pública".

Por su parte, el alcalde de Bucaramanga se opuso a las pretensiones de la demanda con los siguientes argumentos: a) en el municipio existe otros sectores con promedios de temperatura más elevados que los de la Ciudadela; el nivel de emisiones, partículas de aire y ruido están dentro de los niveles normales del área urbana; b) el nivel de densidad de la Ciudadela es inferior al nivel de densidad bruta del norte del municipio; a pesar de que a ese sector pertenece el barrio de mayor densidad poblacional de la ciudad, la altura de las viviendas en el mismo es de dos pisos, lo cual significa que la densidad no es sólo un asunto de altura sino de conformación urbana; c) algunos terrenos del sector pasaron a ser de propiedad privada porque la empresa estatal que realizó el proyecto entró en liquidación y enajenó parte de sus activos a terceros; d) el lote donde está ubicada la vitrina inmobiliaria de la empresa demandada no es un bien de uso público por naturaleza, uso ni afectación; e) los escenarios culturales y deportivos fueron construidos al interior de los centros educativos. El parque donde se pretende que se construyan otros centros de esta naturaleza es un bien fiscal de propiedad del la EMAB S.A.; f) el sector no tiene problemas de vías: lo atraviesa la transversal central metropolitana y se accede además por la calle 56, que tiene dos calzadas de dos carriles cada una; g) no es cierto que el sector sea exclusivamente de estrato 4, pues precisamente uno de los objetivos de la construcción de la Ciudadela era el de integración social; es por ello que los núcleos generadores del sector fueron estratos bajos que ya han ascendido; h) las condiciones del alcantarillado en el sector son las mismas de toda la meseta de Bucaramanga, e i) "las construcciones se han efectuado de conformidad con las normas vigentes en el momento de la expedición de las respectivas licencias. Licencias que se han notificado a los vecinos en los términos de la ley 9 de 1989 y la ley 388 de 1997 y sus decretos reglamentarios".

II. Para acreditar los hechos aducidos por las partes se aportaron y practicaron a instancias de los mismos y oficiosamente las siguientes pruebas:

a. Resolución reglamentaria No, 20 de 1986, por la cual fue aprobado el proyecto general de la Ciudadela Real de Minas (fls. 274-281). En dicho acto se estableció como área de actividad de la urbanización: "intensiva en vivienda"; altura: "mínima 3 pisos, máxima 5 pisos. En los lotes 10A, 10B y 25B y 26 frente a la avenida los Samanes altura mínima 5 pisos, máxima 12 pisos"; cesión de zonas: parques: Vivero actual, los Comuneros, el Guacamayo, Real de Minas, los Búcaros, Los Naranjo, los Samanes y los Guanes. "Estos se entregarán al Fondo de Inmuebles Urbanos como un 50% de cesión tipo A total; el restante 50% será cedido como zonas verdes en cada proyecto a realizar. (sic) Por parte de cada urbanizador".

b. Mediante acuerdo 001 de 1994 (fls. 288-289), expedido por el secretario del departamento administrativo de planeación municipal, se modificó el artículo 2 de la resolución anterior, en lo relacionado con la altura de las edificaciones, en estos términos:

"ALTURA: mínima 3 pisos, máxima 5 pisos, para ser aplicada en los lotes que se ubiquen dentro del perímetro correspondiente a la CIUDADELA REAL DE MINAS, excepto en los siguientes: 17A-17B-1D-24A-11E-18D-UNIDADES 25 y 26; 18C y 11D inmuebles en los que se aplicarán alturas de 5 pisos mínima y 12 pisos más altillo máxima, los cuales serán contados a partir del primer piso de vivienda inclusive".

Para realizar esa modificación se argumentó que "la topografía e infraestructura de servicios públicos de la Ciudadela Real de Minas favorecen la implementación de nuevas tipologías de desarrollo, descongestionando y frenando en parte la extensión de servicios hacia el sur de la meseta…según estudios técnicos resulta pertinente reformar las alturas de que trata el literal C. artículo 2 de la resolución No. 020 de diciembre de 1986".

c. Este acto a su vez fue aclarado por la resolución 692 de 1996, de la siguiente manera:

"ALTURA: mínima 3 pisos, máxima 5 pisos, para ser aplicada en los lotes que se ubiquen dentro del perímetro correspondiente a la CIUDADELA REAL DE MINAS, excepto en los siguientes: 17A-17B-1D-24a.-11E-18D-UNIDADES 25 y 26-18C y 11D inmuebles en los que se aplicarán alturas de 5 pisos mínima y 12 pisos más altillo máxima".

d. Oficio expedido el 8 de febrero de 2000, por el curador urbano No. 1 de Bucaramanga (fl. 221), en el cual afirma que "a la fecha en esta oficina no se ha tramitado licencia o permiso de la sociedad HERNANDEZ GOMEZ, para el proyecto habitacional de la Ciudadela Real de Minas"

e. El 23 de agosto de 1999, el comité de ordenamiento territorial de la secretaría de planeación municipal (fls. 293-295) rindió concepto sobre la propuesta presentada por la empresa H.G. S.A. para la construcción de 4 torres, con una altura de 11 pisos más altillo en el lote de terreno al cual se refiere la demanda y sobre las objeciones formuladas al mismo por los representantes de la comunidad de Metrópolis, referidos a la minusvalía que sufrirán sus viviendas porque las que se pretende construir serán de interés social; afectación del medio ambiente por la altura de las torres; aumento perjudicial del flujo vehicular y desmejoramiento de la calidad de vida por el aumento de la densidad de la población.

Consideró el comité que el temor de minusvalía de las viviendas de los habitantes de Metropolis era infundada, porque el valor de los apartamentos que se proyecta construir exige a sus compradores ingresos superiores a 1.500.000,oo, lo cual los clasifica en el estrato 4. No obstante, se afirmó que la densidad poblacional de acuerdo con el proyecto era muy alta y además que la altura de los edificios no podía superar el tope establecido en el código de urbanismo, según el cual en sectores con tratamiento de conservación ambiental no podrán desarrollarse alturas superiores a 8 pisos. Por lo anterior, se ordenó modificar la propuesta en tal sentido.

f. Con el escrito de impugnación del fallo se aportó copia informal de la resolución 0277 de 1999 (fls. 387), por medio de la cual el curador urbano de Bucaramanga concedió licencia de construcción a la firma H.G. Constructora S.A. en relación con un predio ubicado en la Ciudadela Real de Minas, frente a la plaza mayor, para la construcción de "4 torres con planta baja para parqueaderos, y 8 pisos y altillo para vivienda". Contra este acto, el representante legal y el presidente de la junta de acción comunal del conjunto Metrópolis II interpusieron los recursos de reposición y en subsidio de apelación ante el alcalde, con argumentos similares a los expuestos en esta acción (fls. 389-399).

g. La dirección de tránsito de Bucaramanga (fls. 223.224), certificó que de acuerdo con la evaluación técnica realizada en el sector, las condiciones del tráfico son normales, "pues en el tiempo de verde de las intersecciones semaforizadas solamente el 20% está congestionado, tomando para ello las horas pico de acceso y salida del sector de la Ciudadela Real de Minas". En cuanto a la capacidad vial afirmó que "en promedio de volúmenes de tráfico hora carril es de 700 vehículos siendo muy inferior a la capacidad real de los mismos que corresponde a 2.000 vehículos hora carril". En síntesis, que "las vías de acceso y salida del sector…presentan capacidad para soportar los volúmenes de tránsito que se generan por las diferentes actividades…así mismo, la malla vial interna permite un tránsito fluido y seguro".

h. El director de operación y mantenimiento de la Compañía del Acueducto Metropolitano de Bucaramanga S.A.E.S.P. (fls. 226 y 227) informó que no le ha sido reportada ninguna inundación en los sectores Metropolis II y III y Rincón de los Caballeros "relacionada con las tuberías matrices del agua potable". Además que "en la Ciudadela Real de Minas normalmente existe una presión mínima de 25 psi (libras por pulgada cuadrada), que está por encima de la presión mínima de 20 psi, establecida por la compañía para la prestación del servicio. Los problemas que se presentaron en el pasado que motivaron algunas quejas de los usuarios, fueron solucionados oportunamente. La Compañía de Acueducto Metropolitano de Bucaramanga S.A. E.S.P. está en capacidad de atender el servicio para los predios que aún no se ha desarrollado en el sector. Las urbanizaciones Metrópolis II, Metrópolis III y Rincón de los Caballeros están clasificadas en el estrato 4".

i. La secretaría de planeación municipal (fl. 229), relacionó las construcciones mayores de cinco pisos en la Ciudadela Real de Minas, así: Marsella Real (12 pisos más altillo), Favuis (12 pisos), Boca Pradera (12 pisos), Torres de San Remo (13 pisos) y Acrópolis (12 pisos más altillo).

j. La Corporación Autónoma Regional para la Defensa de la Meseta de Bucaramanga, respondió los interrogantes formulados por el a quo, en los siguientes términos:

"1. Si la CIUDADELA REAL DE MINAS es zona de conservación ambiental en su totalidad.

"De conformidad con la zonificación ambiental definida dentro del Distrito de Manejo Integrado DMI el área de la Ciudadela Real de Minas…está definida como zona urbana de producción (ZU), en donde se puede adelantar cualquier desarrollo siempre y cuando se enmarque dentro del contexto del Código de Urbanismo vigente desde 1982, previendo aislamientos, retrocesos, alturas, envolturas, densidades, zonas verdes y de cesión que debió definir la Secretaría de Planeación de Bucaramanga en razón de su competencia.

"2. Si para construir un proyecto habitacional de 11 pisos en esa zona se requiere licencia ambiental.

"Cuando se proyectan conjuntos habitacionales en zonas desarrolladas dentro del perímetro urbano y que tradicionalmente han tenido toda la infraestructura de servicios públicos, los proyectos no están incursos con la obligatoriedad del trámite de licencia ambiental. Esta exigencia se hace cuando los terrenos se han incorporado de un uso diferente a otro, como el ganadero o agrícola al de vivienda o industria, en razón a que en estos casos las afectaciones a los componentes hídrico, suelo, bosque, fauna y lo que conlleva la instalación de toda la infraestructura de servicios y obras de urbanismo, causan impactos ambientales significativos que hay que prever, mitigar y compensar con un plan de manejo ambiental".

K. Finalmente, la secretaria del Area Metropolitana de Bucaramanga (fls. 321-330) relacionó los terrenos destinados a la construcción de parques, cedidos al Fondo de Inmuebles Urbanos de la entidad y al municipio de Bucaramanga por la Empresa de Desarrollo Urbano que diseñó el proyecto de la Ciudadela e indicó el acto mediante el cual fueron adquiridos, así como las área de cesión tipo A entregadas al mismo Fondo.

III. Considera la Sala que los hechos relacionados en la demanda referentes al cambio total del proyecto habitacional diseñado por la Empresa de Desarrollo Urbano de Bucaramanga, el desorden en la construcción de edificaciones, el incremento del índice población y los daños ecológicos derivados del mismo, como aumento del efecto invernadero, así como la deficiente prestación de los servicios públicos domiciliarios y del tráfico de vehículos no fueron acreditados en el proceso.

Por el contrario, se demostró que en el sector funciona de manera normal el tránsito; que no hay deficiencia en la prestación de los servicios públicos domiciliarios y que los terrenos cedidos por la urbanizadora para ser destinados a parques públicos se conservan como tales.

También se acreditó que el proyecto original estaba orientado a una actividad "intensiva en vivienda", lo cual permite inferir que la construcción de urbanizaciones en los terrenos destinados para tal fin, siempre que se cumplan las normas de ordenamiento urbano, no contravienen los objetivos de la Ciudadela.

En concreto, no está demostrado que la construcción de la urbanización Metrópolis I, que proyecta realizar la sociedad Hernández Gómez Constructora S.A. en el lote de terreno de su propiedad ubicado en la Ciudadela Real de Minas, frente a la Plaza Mayor y que en términos generales constituye el objeto de esta acción, cause daños de carácter patrimonial o ecológico a los residentes en el sector.

Es cierto que la acción popular puede ser ejercida para evitar la amenaza de daños al medio ambiente (art. 2 ley 472 de 1998), pero para que las pretensiones formuladas en tal sentido puedan tener prosperidad es necesario que se demuestre que la amenaza es real, es decir, que se fundamenta en hechos ciertos debidamente acreditados.

IV. Ahora bien, sería ideal que las ciudades contaran con mayores espacios de zonas verdes o sitios de recreación y cultura. Sin embargo, los intereses particulares de los habitantes de un sector determinado deben armonizarse con el interés general de las poblaciones en crecimiento y de los demás particulares interesados en adquirir su vivienda.

Debe destacarse que las determinaciones que en materia de asuntos urbanísticos tomen las administraciones locales deben estar fundamentadas en las normas legales de contenido general; en sus planes de ordenamiento territorial y en criterios de conveniencia que involucren el interés general. Estos criterios no pueden ser desconocidos por los jueces. Por lo tanto, en el caso concreto, no es posible ordenar a las autoridades de Bucaramanga que adquieran el lote de terreno referido y lo destinen a un centro recreativo.

El hecho de que la Constructora haya habilitado el lote durante varios años como parque público, no le impide construir en el sitio siempre que cumpla las normas legales en materia de construcción de bienes inmuebles.

V. No puede pasarse por alto, además, que en relación con la construcción de la urbanización en comento se está adelantando el trámite para la expedición de la licencia respectiva y que la comunidad ha tenido oportunidad de intervenir en la misma, según las pruebas aportadas por los accionantes. Por lo tanto, serán las autoridades administrativas al conocer de los recursos y eventualmente esta misma jurisdicción si contra dicha decisión se ejercen las acciones ordinarias respectivas, quienes decidirán sobre los cuestionamientos que los accionantes puedan formular contra la misma.

Específicamente, en lo relacionado con la altura de los edificios señalada en el proyecto inicial de la Ciudadela Real de Minas, se advierte que en el acto original se estableció como altura máxima de las edificaciones 5 pisos, con excepción de algunas zonas. Este aspecto fue modificado por actos posteriores, para cuya expedición se invocaron razones técnicas que no fueron acreditadas por la entidad demandada.

Sin embargo, la legalidad de dichos actos no puede ser controvertida a través de esta acción, como tampoco pueden cuestionarse los criterios de interpretación aducidos por la curaduría urbana de Bucaramanga para aplicar de manera preferente el código urbano de la ciudad y no el acto original en el cual se aprobó el proyecto de construcción de la Ciudadela o los actos que lo modificaron.

VI. Tampoco hay lugar a proferir orden alguna respecto de la omisión en que presuntamente han incurrido las autoridades municipales de Bucaramanga, al no consultar a los habitantes de la Ciudadela antes de resolver sobre las licencias de construcción solicitadas y la prohibición de que se continúe obrando de esta manera. En relación con las licencias concedidas porque se trata de situaciones consolidadas, que en el evento de que hayan causado perjuicios dan lugar a reclamar su reparación, pero a través de las acciones ordinarias o de grupo. Frente a las omisiones que se presentarse en el futuro, los afectados pueden ejercer la acción prevista en el artículo 87 de la Constitución, reglamentada en la ley 393 de 1997, a través de la cual pueden obtener el cumplimiento de las normas relativas a participación de la comunidad, en particular del inciso final del artículo 72 de la ley 99 de 1993.

VII. La pretensión relacionada con la restitución de las áreas de cesión y de los parques diseñados en el proyecto original de la Ciudadela tampoco procede, porque no se acreditó que se hubieran ocupado zonas y parques destinados al uso comunitario o general con obras diferentes, ni siquiera se señalaron en la demanda cuáles son los terrenos en relación con los cuales se considera modificada su destinación, y sin esas afirmaciones y pruebas no es posible tomar determinación alguna.

VIII. Las órdenes proferidas por el Tribunal relacionadas con el mejoramiento de la Ciudadela Real de Minas en materia de aseo y tránsito y la orden de compulsar copias con destino a la Procuraduría, para que se investiguen las conductas denunciadas en la acción, serán confirmadas porque se consideran pertinentes y además, no fueron controvertidas por la parte demandada.

En mérito de lo expuesto, el Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley

FALLA:

CONFIRMASE la sentencia proferida por el Tribunal Administrativo de Santander el 27 de julio de 2000.

CÓPIESE, NOTIFÍQUESE CUMPLASE Y DEVUÉLVASE

MARIA ELENA GIRALDO GOMEZ

Presidente Sala

JESÚS MARIA CARRILLO B.

ALIER E. HERNANDEZ ENRIQUEZ

RICARDO HOYOS DUQUE

GERMAN RODRIGUEZ VILLAMIZAR

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