CONSEJO DE ESTADO
SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO
SECCON TERCERA
CONSEJERA PONENTE: MARIA ELENA GIRALDO GOMEZ
FECHA: Santafé de Bogotá, D.C., veinticuatro (24) de agosto de 2000
REF: Radicación número: 12850
ACTOR: "FOMVAL" FONDO MUNICIPAL DE VALORIZACIÓN DE VALLEDUPAR
DEMANDADO: SIXTO TULIO QUINTERO RENGIFO
TEMA: ACCIÓN CONTRACTUAL. LESIÓN ENORME
I. Corresponde a la Sala decidir el recurso de apelación interpuesto por el Fondo Municipal de Valorización de Valledupar (demandante) contra la sentencia proferida, el día 26 de septiembre de 1996, por el Tribunal Administrativo del Cesar, mediante la cual resolvió:
"Primero. Denegar las súplicas de la demanda.
Segundo. Condenar en costas al Fondo Municipal de Valorización de Valledupar. Tásense.
Tercero. En firme esta providencia, archívese el expediente." (fols. 186 y 187).
Fue interpuesta, en ejercicio de la acción relativa a las controversias contractuales ante el Tribunal Administrativo del Cesar el día 21 de febrero de 1996 por el apoderado del "FOMVAL" y dirigida contra el señor Sixto Tulio Quintero Rengifo.
"1. Que la entidad demandante sufrió lesión enorme en el contrato de compraventa del lote de terreno, celebrado con el señor Sixto Tulio Quintero Rengifo, de que da cuenta la Escritura Pública número 00864 (BIS) del seis (6) de Agosto de mil novecientos noventa y cuatro (1.994), otorgada en la Notaria Tercera del Círculo de Valledupar (Cesar).
2. Que como consecuencia de la anterior declaración, queda rescindido o anulado por causa de LESIÓN ENORME, el contrato de compraventa anteriormente descrito.
3. Que en virtud de la declaración de rescisión o anulación del contrato de compraventa, la parte demandada, señor Sixto Tulio Quintero Rengifo, deberá restituir el exceso del precio recibido sobre el justo precio del lote de terreno que vendió a la parte demandante, aumentado en una décima parte.
4. Que la parte demandada, deberá a la parte demandante, los intereses bancarios correspondientes a la suma de dinero que tiene que restituir, desde la misma fecha de la demanda, hasta la fecha en que efectivamente haga la restitución de esta suma de dinero a la parte demandante.
5. Que se liquide a favor del demandante, la corrección monetaria desde la fecha de la demanda hasta cuando se efectúe el pago.
6. Que se condene al pago de las costas del proceso a la parte demandada" (fols. 43 a 49).
1. El Fondo Municipal de Valorización de Valledupar, por compra hecha al señor Sixto Tulio Quintero Rengifo, adquirió un lote de terreno ubicado en la carrera 7a. No. 43 - 110 de Valledupar (Cesar), con extensión superficiaria de tres mil seiscientos cinco metros cuadrados (3.605 mts2 ) alinderado como se especifica en la demanda (fols. 43 y 44).
2. El día 6 de agosto de 1994, se otorgó escritura pública en la Notaría Tercera de Valledupar, en la cual consta que el señor Sixto Tulio Quintero Rengifo sólo vende al FOMVAL el lote de terreno con la extensión superficiaria antes mencionada.
3. En las cláusulas tercera y cuarta de esa Escritura Pública, se estipularon el precio y la forma de pago, respectivamente, así: Precio: La suma de Doscientos cuatro millones trescientos cinco mil pesos m/c ($204'305.000.oo). Forma de pago: a) El 50% equivalente $102.152.500.oo el día 5 junio de 1994, b) El 25% que corresponde a $51'076.250.oo el día 5 de julio de 1994 y c) el restante 25% el día 5 de agosto de 1994, para quedar a paz y salvo.
4. El valor del terreno fue pagado por el FOMVAL al señor Quintero Rengifo.
5. En la cláusula del precio además se estipuló que "El precio del lote de terreno aquí descrito y prometido es el contemplado en el avalúo número 021 de abril 18 de 1994, emanado del Instituto Geográfico Agustín Codazzi" . En el documento contentivo del avalúo se observa que el valor del bien comprado fue por $90'125.000.oo y no la suma pagada por el FOMVAL: $204.305.000.oo.
6. El lote de terreno que adquirió FOMVAL al momento de la celebración del contrato de compraventa valía $90'125.00.oo, lo que permite ver la desproporción con valor pagado - más del doble del precio -, hecho que tipifica la lesión enorme.
7. FOMVAL ha sufrido graves perjuicios económicos, representados en el mayor precio que se deduce entre el precio pagado y el real y el justo precio del lote de terreno objeto de la compraventa.
8. FOMVAL entró en posesión del inmueble, una vez se concretó la negociación de la compraventa.
9. "El fundamento de la compraventa que consta en la escritura pública firmada por las partes ahora en conflicto, es la promesa de compraventa que suscribieron las mismas partes por el mismo objeto, el día 20 de mayo de 1994 ( )" (fols. 43 a 46).
El Tribunal admitió la demanda y en consecuencia ordenó notificar al demandado (fol. 50)
Dentro de la oportunidad procesal el señor Quintero Rengifo contestó la demanda; de lo fundamental del escrito se resaltan los siguientes puntos; que:
De la misma Escritura Pública No. 00864 del día 6 de agosto de 1994, contentiva del contrato de compraventa, se desprende en su cláusula tercera que él no sólo vendió el terreno en ella descrito sino todas las anexidades que se encontraban adjuntas al mismo tal como se demuestra con el avalúo, también contenido en la resolución No. 021 del 18 de abril de 1994, expedida por el Instituto Agustín Codazzi, en la cual se señalan, claramente, los valores de todas y cada una de las edificaciones y anexidades incluyendo también el valor del terreno, para un total de $204.305.000.oo la cual hace parte integral de la escritura.
No es cierto que el valor cancelado se pagó sólo por el terreno, pues el incorpora el de las edificaciones y anexidades existentes; es el justo precio legal tasado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi.
El demandante se encuentra en una posición errónea en cuanto al objeto de la compraventa realizada, pues no se han dado los presupuestos exigidos por la ley para que se de la figura de la lesión enorme (fols. 75 a 79).
Por auto del día 22 de marzo de 1996 el Tribunal ordenó tener como pruebas los documentos acompañados a la demanda y a la contestación de la misma, y decretó pruebas de oficio (fols. 81 y 82).
Luego, el día 8 de agosto de 1996 se celebró audiencia de conciliación la cual resultó frustrada (fols. 135 a 137).
En la etapa de alegatos, la cual se ordenó en auto proferido el día 12 de agosto de 1996 ambas partes presentaron escrito final (fol. 138).
El Fondo Municipal de Valorización de Valledupar reiteró los argumentos de la demanda (fols. 143 a 148).
Sixto Tulio Quintero Rengifo también hizo anotaciones similares a las hechas a propósito de la contestación y agregó que en este tipo de ventas el vendedor tiene que sujetarse a la decisión del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, (auto 021 de 1994), que fue aclaratoria a la primeramente tomada por el mismo Instituto.
Calificó como conducta de fraude procesal la adoptada por FOMVAL, porque cuando los elementos de juicio integradores de la relación contractual son claros, es decir, que se conocen desde el principio las intenciones de las partes, no se debe iniciar un proceso por lesión enorme, pues debe tenerse en cuenta que las construcciones y anexidades del lote o predio, hacen parte integral de él y son inmuebles por su destino y en consecuencia, no es de extrañar que no hayan sido pormenorizados en la escritura pues ya lo había hecho el Instituto Geográfico Agustín Codazzi en el avalúo correspondiente al predio en venta (fols. 153 a 161).
Denegó las suplicas de la demanda; después de aludir a los hechos que encontró probados consideró que no cabe duda acerca de la voluntad que tuvieron las partes de vender y comprar, no sólo el área superficiaria del lote de terreno (3.605 m2) sino todas sus anexidades.
Precisó que el texto de la cláusula tercera de la escritura 000864 bis es suficientemente claro al referirse al precio del lote de terreno, que es el contemplado en el avalúo 021 de 18 de abril de 1994 practicado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi y al expresar que de dicho avalúo hace parte integral este documento.
Encontró demostrado que sobre el lote de terreno adquirido por FOMVAL, antes de la compra ya existían obras en él que constituyen inmuebles por destinación o inmuebles por adherencia; que la inmovilización de alguno de estos bienes es puramente jurídica y ficticia y, por lo tanto, no puede dudarse que la compra los abarcó; estas fueron las causas por las cuales el Agustín Codazzi realizó avalúo conjunto.
Destacó:
De una parte, que en los contratos de promesa de compraventa las partes acordaron que la compra versaría tanto sobre el lote de terreno como sobre sus anexidades y accesorios, bienes que fueron comprendidos en el evaluó que se prueba en el auto 021 de 18 de abril de 1994.
De otra parte, que con fundamento en este avalúo se efectuó el contrato y nadie puede dudar a última hora de la validez del mismo, porque fue hecho desprevenidamente por la única autoridad competente para ese efecto.
Indicó que probablemente el equívoco de FOMVAL radica en pretender que la compra sólo comprendió el lote de terreno y esto no es así porque en los contratos se relacionan también los otros bienes aludidos.
Concluyó que la lesión enorme debe ser probada por quien la alega y, en este caso, la parte demandante si bien quiso demostrar su acerto las pruebas practicadas dicen que no hubo desproporción respecto del precio pagado por el bien recibido (fols. 172 a 187).
Fue presentado por el demandante; inicialmente vuelve y repite los hechos que en fundamentó la demanda; luego hace referencia a que el predio vendido al FOMVAL hacía parte de otro de mayor extensión y que los otros bienes avaluados por el Agustín Codazzi que hacían parte del globo de mayor extensión quedaron dentro de otra parte del predio del demandado, que no fue vendido.
Agregó que la voluntad de las partes no fue negociar la estación de gasolina de propiedad del demandado, sino una parte del lote de terreno del predio de mayor extensión sobre el cual se encuentra construida dicha estación y que funciona sin ningún obstáculo en el saldo del lote de terreno que le quedó en propiedad al demandado.
Finalmente hizo una manifestación referente a que en la audiencia de conciliación judicial, realizada en este juicio, el FOMVAL sí mostró ánimo conciliatorio a diferencia del señor Quintero y, por lo tanto, no hay lugar a condenarlo a costas. De lo contrario, se estaría desconociendo el artículo 75 de la ley 80 de 1993 que dice que sólo se condenará en costas a la parte que muestre conducta temeraria de no conciliación (fols. 188 a 193).
E. Actuación en segunda instancia:
Se admitió el recurso el día 31 de enero de 1997, (fol. 201).
Por auto proferido el día 13 de marzo de 1997 se corrió traslado a las partes para presentar alegatos finales y al Ministerio Público para rendir concepto (fol. 205). Sólo el demandado alegó de conclusión, quien nuevamente reiteró la postura adoptada en el transcurso del juicio (fols. 207 a 217).
La Procuradora Segunda Delegada es del criterio que la sentencia apelada debe confirmarse. Varios temas tocó para pedir esta decisión; que:
El inmueble objeto de la negociación se adquirió para la construcción de una obra pública para consistentes en la ampliación de la red vial de la ciudad de Valledupar. La circunstancia de que el inmueble se haya adquirido y destinado a fines de utilidad pública, que deben prevalecer frente a derechos privados, así sean legítimos implica una limitación de la acción resarcitoria, a diferencia de la ejercida entre particulares, pues no es posible devolver las cosas a su estado anterior, en el supuesto de que el vendedor optara por no devolver el exceso del precio que recibió.
Si bien la cláusula tercera de la escritura 00864 (bis) no precisa puntualmente la negociación de las mejoras como objeto igualmente de la negociación, sino que se refiere al "lote de terreno", resulta obvio que de hecho la operación comprendió tales bienes.
Los artículos 1886 y 658 y siguientes del Código Civil disponen que salvo estipulación en contrario, en la compraventa de un bien raíz se entenderán incorporados los inmuebles por adhesión y por destinación y agregó que los bienes que la parte actora pretende que no quedaron incluidos en la compraventa y que fueron objeto de avalúo en el auto 021, constituyen sin lugar a dudas, inmuebles por adherencia unos y por destinación otros.
La unidad del objeto, derivada de las reglas antes expuestas, y la circunstancia de que exista conformidad entre el precio de la venta y el valor determinado por el avalúo del Agustín Codazzi para la totalidad del inmueble incluidas las mejoras, también es indicadora de que las construcciones y anexidades quedaron incluidas en la negociación; y de otra, que no tendría sentido que una persona que prácticamente es obligada a vender por razones de interés público, enajenara la tierra vacía y perdiera el valor de las mejoras que había hecho en el terreno, pues en estos casos, podría decirse que el precio constituye en el fondo una indemnización por la pérdida o privación de los bienes que sufre el administrado.
Concluyó que las edificaciones y demás anexidades del terreno quedaron incluidas en la venta en cuestión y la negociación se ajustó al precio fijado por la entidad oficial autorizada por la ley para tal efecto, por lo tanto en este caso no se dan los presupuestos fijados por la ley para la lesión enorme y en consecuencia no pueden prosperar las pretensiones del actor (fols. 218 a 227).
Como no se observa causal de nulidad que invalide lo actuado y los presupuestos procesales se encuentran cumplidos se procede a decidir, previas las siguientes
Corresponde a la Sala pronunciarse, para decidir, el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante contra la sentencia proferida, el día 26 de septiembre de 1996, por el Tribunal Administrativo del Cesar.
1. El día 3 de noviembre de 1993, el Ingeniero de Avalúos Especiales del Instituto Geográfico Agustín Codazzi remitió al Jefe de División de Avalúos de la misma entidad el oficio 11.213.
De ese documento se resaltan los siguientes puntos:
Que para dar trámite a la solicitud de avalúo de FOMVAL, en oficio del 29 de julio de 1993, se presentan el resultado de las investigaciones económicas adelantadas con ese propósito.
Que el avalúo se refiere a cada uno de los inmuebles con "todos los derechos legales inherentes a los mismos"; las áreas de los lotes de terreno fueron suministradas por el FOMVAL, en oficio de solicitud y plano del proyecto Glorieta Terminal de Transporte a escala y las construcciones y anexos" calculadas por el suscrito mediante mediciones con cinta métrica en la inspección que se hizo a los predios, las cuales deberán ser "verificadas en caso de negociación". Los valores asignados corresponden a precios comerciales de equilibrio en un mercado inmobiliario normal.
"Auto Centro La Esmeralda
No. Catastral 01-02-228-0001-000
Terreno
3.605.oo Mts2 a $25.000.oo C/U $90'125.000.oo
Construcciones
Oficina
106.oo Mts2 a $100.000.oo C/U $10'600.000.oo
Cuarto Maquina
41.oo Mts2 A $80'000.000.oo $3'280.000.oo
Valor de las Construcciones
Anexos
A. Caseta Surtidores
258.oo Mts 2 A $60.000.oo C/U $15'480.000.oo
B. Dos Lavaderos $3'.000.000.oo
C. Pavimento En Concreto
3.400.oo Mts2 A $12.000.oo C/U $40'800.000.oo
D. Ramada
20.oo Mts 2 A $10.000.oo C/U $200.000.oo
E. Cuatro Bancas En Concreto $240.000.oo
Valor Anexos $59'720.000.oo
Avalúo Total $163'725.000.oo
Avalúo Administrativo Especial $163'725.000.oo"
(Documento Publico Fols. 59 Y 60).
2. El día 18 de noviembre de 1993 el arquitecto Ruben Darío Quintero, a quien se afirma es hijo del vendedor, de una parte, objetó el avalúo anterior del Instituto Agustín Codazzi por ser desproporcionado y, de otra, solicitó la revisión. Consideró que se olvidaron ciertos ítems los cuales enumeró; expresó que con estos items el avalúo debería ascender a $211'535.000.oo (Documento privado autenticado fols. 65 a 70)
3. El día 30 de diciembre de 1993 el FOMVAL envió oficio al señor Sixto Tulio Quintero Rengifo el dice:
"Oferta formal de compra de 3.605 Mts.2 de terreno del predio denominado "Auto Centro la Esmeralda" ubicado en la Cra. 18 D No. 41 A -116 del perímetro urbano de la ciudad de Valledupar, el precio base de la negociación ha sido establecido por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, mediante oficio No. 12.515 del día 24 de noviembre de 1993, división de Avalúos especiales, en la suma de CIENTO SESENTA Y TRES MILLONES SETECIENTOS VEINTICINCO MIL PESOS ($163'725.000.oo)"(Original Documento público fol. 149).
4. El día 18 de abril de 1994, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi revisó, "a solicitud del FOMVAL", el avalúo del predio ubicado en la Cra. 7a. No. 43 - 110 en el municipio de Valledupar y, por consiguiente, profirió el auto 021 en el cual se adoptaron las siguientes decisiones:
Primera: Modificar parcialmente el avalúo administrativo especial, comunicado en oficio 12.515 del 24 de noviembre de 1993, en el siguiente sentido:
"IDENTIFICACIÓN PREDIAL
DEPARTAMENTO: Cesar
MUNICIPIO: Valledupar
DIRECCIÓN: Carrera 7a. No. 43 -110
No. CATASTRAL: 01-02-0228-0001-000
TERRENO:
AREA 3.605 M2 A $25.000 C/U. $90'125.000.oo
EDIFICACIONES Y ANEXOS:
- Oficinas Administrativas $18'020.000.oo
106 m2 a $170.000 c/u
- Cuarto de Máquinas
41 m2 a $80.000c/u $3'280.000.oo
- Caseta Surtidores
258 m2 a $80.000 c/u $20'640.000.oo
- Ramado
20 m2 a $10.000 c/u $200.000.oo
- Pavimento en concreto
3.400 m2 a $12.000c/u $40'800.000.oo
- Lavaderos
Unidades 2 a $1'500.000 c/u $3'000.000.oo
- Bancas en concreto
Unidades 4 a $60.000 c/u $240.000.oo
- Tanques Almacenamiento
Unidades 4 a $7'000.000 c/u $28'000.000.oo
TOTAL EDIFICACIONES Y ANEXOS $114'180.000
TOTAL AVALUO $204'305.000"
Segunda decisión: Contra esta providencia no cabe ningún recurso por la vía gubernativa (Documento Público fols. 15 a 17) El día 2 de mayo de 1994 se notifico esa decisión al Gerente de FOMVAL (Documento público, fol. 17).
5. El día 2 de mayo de 1994 el Gerente del FOMVAL le remitió al señor Sixto Tulio Quintero propietario "Auto Centro La Esmeralda", "Copia del Auto No. 021 de abril 18 de 1994 emanado del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, por el cual se resuelve la solicitud de revisión de avalúo del predio de su propiedad (.)" (Documento público autenticado fol. 71).
6. El día 20 de mayo de 1994, Sixto Tulio Quintero Rengifo y el Fondo de Valorización de Valledupar celebraron promesa de compraventa, por la cual Quintero se comprometió con FOMVAL a venderle 3.605 mts2 del terreno su propiedad, ubicado en la Cra 7 a No. 43 -110 de la ciudad de Valledupar; se fijó como precio, $204'305.000, "el contemplado en el avalúo 021 de abril 18 de 1994 emanado del Instituto Geográfico Agustín Codazzi" (Documento público en original y autenticado por notario, fols. 24 a 26)
7. En los meses de junio a septiembre de 1994 el FOMVAL dio órdenes de pago para Sixto Tulio Quintero por $195'329.85 (Documento público fols.34, 36, 38 y 40)
8. El día 6 de agosto de 1994, Sixto Tulio Quintero Rengifo y el FOMVAL celebraron contrato de compraventa del lote de terreno ubicado en la Cra. 7 A No. 43 -110 del municipio de Valledupar, con una extensión superficiaria de 3.605 mts2, negocio jurídico que consta en Escritura Pública No. 00864 BIS, en la Notaría Tercera del Círculo de Valledupar. De su clausulado se destacan:
"Cláusula Segunda: (.) Esta promesa de compraventa se realiza con el objeto de utilizar estos terrenos para la reconstrucción dela Glorieta de la Terminal de Transporte, obra que constituye parte integral del plan bienal de obras viales del municipio de Valledupar, cuya ejecución fue aprobada por el honorable Concejo de Valledupar según acuerdo número 005 del 5 de marzo de 1993.
Cláusula Tercera: El precio del lote de terreno aquí descrito y prometido es el contemplado en el avalúo número 021 de abril 18 de 1994, emanado del INSTITUTO GEOGRAFICO AGUSTIN CODAZZI, "el cual hace parte integral de este documento" por la suma de DOSCIENTOS CUATRO MILLONES TRESCIENTOS CINCO MIL PESOS ($204.305.000.oo) moneda corriente" (Documento publico fols.12 a 14).
9. El día 4 de noviembre de 1994 la Superintendencia de Notariado y Registro registró en el folio de matrícula inmobiliaria No. 190-0000049 de Valledupar el título de compraventa parcial, contenido en la Escritura 00864 bis antes mencionada; de Quintero Rengifo Sixto a FOMVAL.
El mismo día abrió otro folio independiente para registrar ese mismo título, el cual identificó con el No. 190-0067658 (Documento público fols. 21 a 23).
10. El día 18 de noviembre de 1994, la Superintendencia de Notariado y Registro expidió formulario de calificación para segregar 3.605 m2 (Documento Público fol. 20).
11. El día 15 de mayo de 1996 el Tribunal recepcionó los siguientes testimonios.
Del señor Jairo Luis Rivero Ovalle, quien fue gerente del FOMVAL para el momento de la negociación. De su dicho se resaltan los siguientes apartes:
"El Concejo Municipal aprobó la ejecución del plan bienal de obras viales que incluía la recuperación del espacio público en el Terminal de Transporte; autorizaron al Gerente del Fondo de Valorización por acuerdo ejecutar la compra de todos los terrenos afectados por la nueva obra. Se hizo un levantamiento topográfico por la comisión de topografía de Fomval y con base a los resultados se solicitó el avalúo ante el Instituto Geográfico Agustín Codazzi del predio afectado (en ese momento era una bomba de gasolina lo que existía ahí), Cuándo llegó el resultado se invitó a Sixto Tulio Quintero a un negociación con el Fondo de Valorización Municipal previo un compromiso de promesa de compra-venta entre las partes. El primer avalúo recibido por Fomval fue rechazado por Sixto Tulio Quintero basándose en las estructuras de construcción y remodelación de la bomba y manifestando que esa era una propiedad que tenía muchos años al servicio del sector.
El Fondo de Valorización Municipal solicitó un nuevo avalúo al Instituto Geográfico Agustín Codazzi con todos los soportes que remitió Sixto Tulio y respondieron con un nuevo avalúo por un valor de $204'305.000.oo. Este avalúo lo remitió el Instituto Geográfico Agustín Codazzi porque Fomval no puede comprar una propiedad sin el avalúo del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, que fue lo que se hizo para la negociación.
(.)
El Fondo de Valorización de Valledupar compró al señor Sixto Tulio Quintero Rengifo un inmueble por valor de $204'305.000.oo de acuerdo al avalúo que hizo el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (¼)" (fols. 95 a 97).
Del señor Rubén Darío Quintero Fuentes, quien manifestó ser hijo del demandado. En lo fundamental expresó:
"El día 12 de noviembre de 1993 mediante oficio recibido por la oficina de FOMVAL se nos informa del interés del Municipio de Valledupar para la adquisición o compra de la estación de servicio la Esmeralda No.2 de la ciudad de Valledupar para hacer una obra proyectada de la administración Rodolfo Campo concerniente a una glorieta.
Se nos expresa en dicho oficio la compra del inmueble y adjunto a esta se nos envía un avalúo practicado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi por un valor de $163'725.000.oo, correspondencia recibida por mi en la cual doy respuesta al avalúo recibido en fecha noviembre 18 de 1993 en donde hago claridad que como arquitecto que soy y miembro del Comité de Peritos Avaluadores del Cesar, me parece que se olvidó ciertos items, la cual como arquitecto que soy los enumeró en carta de noviembre 18 de 1993, en donde se me pide anexar especificaciones de la contrapropuesta presentada por mi, la cual respondo el fecha de enero 11 de 1994 correspondencia recibida personalmente por el señor Gerente y donde le doy los items que para mi como constructor era lo que nos arrojaría un valor de $211'000.000.oo, propuesta que se les hizo llegar al Fondo de Valorización. Siguiendo la negociación con el Fondo de Valorización estos me expusieron la necesidad de que teníamos que negociar con el fondo o de lo contrario seriamos expropiados por vía gubernativa. Posteriormente mediante auto 021 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi se nos hace llegar una contrapropuesta donde se nos tienen en cuenta los items enumerados anteriormente y dicho valor sería de $204'305.000.oo y se nos informa que contra esta providencia no cabe ningún recurso por vía gubernativa. Se nos insiste en que si no se establece un negocio entrarían a expropiarnos el inmueble. Es así como llegamos en conversación y por factor de tiempo se establece un contrato de compraventa del inmueble a fecha 20 de mayo de 1994, en la cual se hace como parte integral del contrato el avalúo del inmueble otorgado o dado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi como indemnización por la compra del inmueble. En dicho contrato no quedó plasmado, por razón de tiempo el lucro cesante que se debía tener en cuenta por el traslado de la bomba, el tiempo dejado de vender(.)" (fols.98 a 100).
12. El día 22 de mayo de 1996, los peritos arquitectos designados en este proceso por el Tribunal, rindieron su experticio relativo al valor del terreno comprado por el FOMVAL; concluyeron la suma de $90'125.000.oo (fols. 114 a 118). Los auxiliares se limitaron:
En primer término, a indicar que dicho valor no incluye ni construcciones ni mejoras" para el año de 1994 y que precio del metro cuadrado corresponde a $25.000.
En segundo término, a aportar a) un plano en fotocopia, del cual se desconoce su procedencia, en el cual subrayan, con color, el área comprada por el FOMVAL correspondiente a 3.605 mts 2 de superficie (fol. 106) y b) unas fotografías sobre un lote de terreno, sobre las cuales no indicaron su procedencia, (Documentos privados representativos fols. 107 a 113).
1. La pretensión de lesión enorme puede ser causa de la declaración judicial de rescisión en los contratos, ante la justicia de lo contencioso administrativa, que por su naturaleza lo admitan.
En efecto:
El C.C.A en el artículo 87, sobre la acción de controversias contractuales no es restrictivo en cuanto su objeto pues prevé se podrá pedir que se declare su existencia o su nulidad y que se hagan las declaraciones, condenas o restituciones consecuenciales, que se ordene su revisión, que se declare su incumplimiento y que se condene al responsable a indemnizar los perjuicios y "que se hagan otras declaraciones y condenas".
2. Ahora, en la época en que fue celebrado el contrato, día 6 de agosto de 1994, regía la ley 80 de 1993 según la cual son contratos estatales todos los actos jurídicos generadores de obligaciones que celebren las entidades a que se refiere la misma ley, "previstos en el derecho privado o en disposiciones especiales, o derivados del ejercicio de la autonomía de la voluntad" así como los que a título "enunciativo" define el artículo 32.
3. En el derecho privado está regulado el contrato de compraventa de bienes inmuebles (arts. 1857 y ss. Código Civil).
Cuando es una entidad de derecho público la que celebra ese negocio jurídico debe tenerse en cuenta que podrá solicitar el avalúo del bien inmueble al Instituto Agustín Codazzi
Para ese efecto el ordenamiento jurídico otorgó a ese Instituto, entre otras facultades administrativas, las de avaluar los bienes inmuebles de interés para el Estado.
Mediante el decreto 1.008 proferido el día 1 de junio de 1993 el gobierno nacional aprobó el Acuerdo 21 del 18 de mayo de 1993 del Instituto mencionado por el cual "se determina la estructura orgánica, establece las funciones de las dependencias y adopta los estatutos internos del Instituto".
Artículo 19. Subdirección de Catastro. El objetivo de la Subdirección de Catastro es mantener el inventario o censo, debidamente cuantificado, clasificado y actualizado, de los bienes inmuebles existentes en el país, con el objeto de lograr su correcta identificación física, jurídica, económica y fiscal, de tal manera que sirva para la planificación del desarrollo económico y social del país, así como para el ejercicio de otras funciones asignadas a las autoridades nacionales, regionales y locales.
Son funciones de la Subdirección de Catastro:
(.)
10. Determinar el avalúo de los bienes inmuebles de interés para el Estado que le sean solicitados, en los términos en que disponga la ley.
(.)
Artículo 20. División de Avalúos. El objetivo de la División de Avalúos es determinar los avalúos de la propiedad raíz, de conformidad con las leyes y normas establecidas.
Son funciones de la División de Avalúos:
1. Elaborar directamente o a través de tercero y comunicar los avalúos de bienes inmuebles que sean motivo de enajenación o arriendo por parte de las entidades del Estado en todo el territorio nacional de conformidad con las disposiciones vigentes. (.)".
Fuera de esa previsión especial, sobre el avalúo de bienes inmuebles en la enajenación de bienes para el Estado o por el Estado, por lo general en lo demás se le aplican a dicho contrato las normas civiles, salvo también en lo que concierne con el tiempo para acudir al juez en demanda de la rescisión.
En efecto:
Si bien el Código Civil indica, en el artículo 1954, que "La acción rescisoria por lesión enorme expira en cuatro años, contados desde la fecha del contrato" esta disposición no es aplicable cuando se trata de los contratos de compraventa de bienes inmuebles celebrados por el Estado, entendido éste en los términos de la ley 80 de 1993, porque existe una disposición especial.
En efecto:
El Código Contencioso Administrativo dispone que el término de caducidad de la acción de controversias contractuales será de dos años que se contarán a partir del día siguiente a la ocurrencia de los motivos de hecho o de derecho que les sirvan de fundamento (art. 87).
La ley civil en lo que atañe con la institución de la lesión enorme en la compra de bienes la restringe para los inmuebles (art. 1949) y la define tanto para el vendedor como para el comprador.
Expresa, el artículo 1947 ibídem, que el vendedor sufre lesión enorme cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende; y que el comprador a su vez sufre lesión enorme, cuando el justo precio de la cosa que compra, al tiempo del contrato, es inferior a la mitad del precio que paga por ella.
La jurisprudencia de la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia, en sentencia No. 103, dictada el 16 de julio de 1993, definió la acción rescisoria por lesión enorme, en contrato de compraventa de bienes inmuebles como la "medida excepcional al principio general de la soberanía contractual, tendiente a conjurar la lesión patrimonial o de ultra mitad sufrida injustamente por uno de los contratantes. Esta acción se consagra indistintamente en favor del vendedor o del comprador, y se estructura cuando a una de las partes se le ha perjudicado en más de la mitad del ,justo precio de la cosa".
El ordenamiento jurídico enseña que la lesión enorme da lugar a la rescisión del contrato de compraventa de bienes inmuebles (art. 1946 ibídem).
En la jurisprudencia y la doctrina ha sido objeto de discusión el siguiente interrogante ¿la lesión enorme constituye o un vicio del consentimiento o un vicio objetivo del contrato? ).
La Sala es del criterio que en la ley colombiana la lesión enorme, como lo ha dicho la Corte Suprema de Justicia, es un vicio objetivo del contrato, porque el mismo texto del artículo, en su comprensión jurídica, conduce al terreno de lo exógeno en relación con la voluntad de las partes y no al fuero endógeno o interno de éstas (el consentimiento); la ley expresa que la lesión enorme se produce o:
porque el precio que recibe el vendedor es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende o porque el justo precio de la cosa que compra el comprador, al tiempo del contrato, es inferior a la mitad del precio que pagó por ella.
De esos supuestos se infiere que la lesión enorme es vicio objetivo del contrato.
Al respecto la Corte Suprema de Justicia, en su Sala de Casación Civil, se ha pronunciado sobre la lesión enorme en distintas providencias; ha dicho que:
"Para su prosperidad no es necesario que el demandante acredite haber sufrido error o que un estado de necesidad lo obligó a consentir en contrato tan desventajoso para él; basta que padezca la lesión y que ésta sea enorme. La ley no hace diferencias según que las partes sean personas naturales o jurídicas, de derecho público o de derecho privado. La determinación del justo precio, en ausencia de confesión se hace mediante la prueba pericial y no por el valor del inmueble en la oficina de catastro, aunque el comprador sea una entidad de derecho público. El artículo 7o del Decreto extraordinario 2895 de 1963 no constituye excepción a la regla general y, por consiguiente, no sirve de base para modificar la doctrina de la Corte en cuanto a la prueba idónea para acreditar el justo precio". ).
"El justo precio, es el que aparezca independiente de los móviles subjetivos con que obraron las partes, para la fecha, del acto jurídico. La carga de la prueba, la tiene quien invoca la lesión" ).
"( ) la lesión enorme obedece a un criterio meramente objetivo, según el cual basta con que el precio convenido entre los contratantes sea lesivo en la medida determinada por la ley, para que opere esa figura. Alejándose así de la teoría de la lesión como un vicio más del consentimiento, la lesión existirá independientemente de que el contratante haya tenido conocimiento de lo inequitativo del precio, o de que haya actuado bajo constreñimiento o engaño, o de que circunstancias apremiantes lo hayan impelido a contratar" ().
4. En el presente caso encuentra la Sala que las partes procesales están legitimadas en la causa, tanto de hecho como materialmente.
Por lo primero porque el FOMVAL atribuye la causa de reclamación al señor Sixto Tulio Quintero Rengifo y, en consecuencia, por ese llamado éste compareció.
Por lo segundo, debido a que las partes procesales en este juicio fueron quienes participaron realmente en los antecedentes que dieron origen al proceso.
5. Los presupuestos de mérito para la prosperidad de la solicitud de rescisión, por lesión enorme en el contrato de compraventa de bienes inmuebles, son:
Que la cosa se conserve en poder del comprador (art. 1951 C.C.)
Que haya lesión en la proporción que fije la ley (art. 1947 C.C.).
6. Caso concreto:
La Sala estima necesario referir a dos puntos que tocan la demanda y el recurso de apelación.
El primero tiene que ver con el precio del bien inmueble comprado por FOMVAL, al momento de la celebración y el segundo punto atañe a que el FOMVAL discute, indirectamente, que cuando compró al señor Sixto Tulio Quintero entendió que la negociación recayó únicamente sobre el terreno y no sobre las "anexidades contenidas en él".
Para la Sala esos problemas jurídicos propuestos por el actor FOMVAL merecen estudio conjunto, en cuanto a los hechos, y análisis separado, en cuanto al derecho.
Se estableció plenamente que antes de la compra del bien inmueble por el FOMVAL, entidad pública, el Agustín Codazzi se pronunció en dos oportunidades sobre el avalúo de dicho bien.
En los dos casos, "avalúo original y el modificado y definitivo" contuvieron el valor del inmueble y de otros bienes asidos al mismo (véanse hechos probados Nos. 1 y 4).
El primer avaluó se fijó en la suma de $163'725.000.oo.
A consecuencia de la solicitud oficial del FOMVAL al Agustín Codazzi, este organismo revisó el avalúo y determinó definitiva (porque indicó que no procedía ningún recurso por vía gubernativa), en auto No. 021 del 18 de abril de 1994, que el avalúo ascendía a $204'305.000", por reconsideración de otros bienes, construcciones y anexos y/o "todos los derechos legales inherentes al mismo" (hechos probados 2 y 4).
El FOMVAL el día 2 de mayo de 1994 le remitió al señor Sixto Tulio Quintero propietario "Auto Centro La Esmeralda", copia de ese Auto del Agustín Codazzi (hecho probado 5).
Después de la celebración de promesa de compraventa (hecho probado 6), Sixto Tulio Quintero Rengifo y el FOMVAL celebraron contrato de compraventa el día 6 de agosto de 1994, del lote de terreno ubicado en la Cra. 7 A No. 43 -110 del municipio de Valledupar.
La escritura pública, en la que se contiene el negocio jurídico, indica, claramente, que el auto de avalúo No. 21 de 1994 emitido por el Agustín Codazzi, hace parte integrante del contrato (hecho probado No. 8); lo mismo se dice en la promesa de compraventa.
Los peritos, designados en este proceso, al rendir su experticio tuvieron en cuenta lo señalado en la demanda como objeto de prueba. En esta el actor solicitó avaluar el inmueble sin anexidades. El día 22 de mayo de 1996, aquellos rindieron el dictamen; señalaron que el valor únicamente del terreno, al momento de la compra, ascendía $90'125.000.oo (hecho probado 12).
Pasará la Sala al análisis
La Sala advierte fácilmente que el FOMVAL si bien solicitó la rescisión del contrato de compraventa de bien inmueble, por lesión enorme, lo cierto es que la comprensión jurídica de la demanda, dejando de lado la pretensión, pone de presente, de manera indirecta, que cuando el FOMVAL compró entendió comprar sólo el terreno, es decir sin construcciones y anexidades.
Frente a la pretensión y a los hechos de la demanda cabe señalar, como lo indicaron el Tribunal y el Procurador Delegado ante esta Corporación, que la lesión enorme no se dio.
En primer término fue clara la manifestación de las partes en comprar el terreno con las anexidades o bienes inmuebles por destinación y adhesión; no otra cosa se deduce de la cláusula tercera de la escritura de compraventa, cuando indica que el Auto del Agustín Codazzi, No. 21 de 1994 de avalúo, hace parte integral del contrato.
Igualmente no queda duda respecto de que ello fue así, pues el FOMVAL una vez el Instituto indicado le remitió el Auto definitivo de revisión del avaluó lo envió al vendedor.
Observa la Sala desde otro punto de vista que los hechos narrados por el FOMVAL y relativos a que cuando compró entendió que sólo lo hizo respecto del terreno, sin ningún otro aditamento, lo que dice, traducido jurídicamente, es que incurrió en un vicio en el consentimiento. Más su pretensión fue de rescisión por lesión enorme y no de nulidad del contrato por la causal relativa de nulidad "vicios del consentimiento".
Cuando se celebró el contrato, día 6 de agosto de 1994, regía la ley 80 de 1993.
Ese Estatuto Contractual en materia de los hechos que dan lugar a la nulidad de los negocios jurídicos señaló, en forma clara, que son causales de nulidad relativa los demás vicios, distintos a los previstos en el artículo 44, conforme al derecho común (art. 46 ibídem).
En el derecho común, Código Civil, cuando una persona se obliga a otra por un acto o declaración de voluntad el consentimiento puede resultar viciado, entre otros, por error de hecho (arts. 1508 y 1509).
El error de hecho vicia la manifestación de voluntad "cuando recae sobre la especie de acto o contrato que se ejecuta o celebre; como si una de las partes entendiese empréstito y la otra donación; o sobre la identidad de la cosa específica de que se trata ( )" (art. 1510 ibídem).
Ese principio de legalidad, tanto sobre la lesión enorme "como vicio objetivo del contrato" y como sobre el error de hecho "como vicio del consentimiento", conducen a la Sala a concluir que ninguna de esas dos situaciones se presentó.
Las pruebas dejan ver que lo comprado por el FOMVAL a Sixto Tulio Quintero fue el terreno determinado y especificado en linderos, junto con los bienes inmuebles por destinación y adhesión contenidos en él.
Por lo tanto si las declaraciones de voluntad plasmadas en el contrato ponen de manifiesto que lo comprado fue todo lo descrito, de una parte se infiere que el precio pactado al momento de la celebración, y pagado, corresponde a lo comprado y entendido comprar por el FOMVAL.
No queda duda de su consentimiento sobre lo adquirido porque la propia cláusula tercera, de la escritura de compraventa e inclusive de la de promesa de compraventa, indican que el Auto de avalúo del Agustín Codazzi, No.21 de 1994, hace parte integrante del contrato.
Es más, vuelve y se recaba, que el FOMVAL fue la persona que solicitó revisión del avalúo y que una vez revisado fue el que lo remitió al vendedor.
Finalmente cabe anotar que si el dictamen hubiese llenado las condiciones de precisión exigidas por la ley, aún así sería ineficaz porque se estableció plenamente que el bien comprado por la Entidad Pública comprendió terreno y anexidades, no sólo terreno que fue lo avaluado por los peritos.
En consecuencia se averiguó que solamente se probó uno de los supuestos para el estudio de la lesión enorme, cual es que la cosa "se conserve en poder del comprador " (art. 1951 C.C.).
No se probó que el FOMVAL sufrió lesión en la proporción que fije la ley, es decir, que "el justo precio de la cosa no fue inferior a la mitad del precio que pagó por ella (. .) al tiempo del contrato" (art. 1947 C.C.).
En mérito de lo expuesto, la Sección Tercera del Consejo de Estado, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley,
CONFIRMASE la sentencia proferida, el día 26 de septiembre de 1996, por el Tribunal Administrativo del Cesar.
CÓPIESE, NOTIFÍQUESE, CÚMPLASE Y DEVUELVASE. PUBLIQUESE EN LOS ANALES DEL CONSEJO DE ESTADO
MARÍA ELENA GIRALDO GÓMEZ
Presidenta de la Sala
JESÚS MARIA CARRILLO B.
ALIER E. HERNÁNDEZ ENRÍQUEZ
RICARDO HOYOS DUQUE
GERMÁN RODRÍGUEZ VILLAMIZAR
Véanse al respecto: a) Alvaro Pérez Vives "Compraventa y permuta" Universidad Nacional de Colombia. Sección de Extensión Cultura 1951. Páginas 161 y ss. B) Gabriel Escobar Sanín. Negocios Civiles y Comerciales. Tomo II. Biblioteca Jurídica Dike. 1994. Páginas 205 y ss.
En sentencia No. 21 de 20 de noviembre de 1980
En sentencia No. 215 de 19 de septiembre de 1991:
En sentencia No. 119 proferida el día 9 de diciembre de 1999:
