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CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA - Incumplimiento / INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO - Multa. Liquidación de perjuicios
La Sala encuentra que las obligaciones contraídas por las partes en el contrato de promesa de compraventa no quebrantaron las normas de orden público, por cuanto dichas prestaciones se sujetaron a las prescripciones de las normas civiles que regulan la materia, esto es, al artículo 89 de la ley 153 de 1887, en relación con la promesa de contrato, por una parte, y por otra a los artículos 1592 a 1601 del Código Civil en lo relativo con la cláusula penal. Si bien, la Sala encuentra que las estipulaciones pactas por las partes no van en contravía del ordenamiento jurídico, también resulta claro que la entidad contratante incumplió con las obligaciones contraídas en la promesa del contrato de compraventa, conforme se desprende del acta No 001 de 4 de diciembre de 1995 suscrita por las partes mediante la cual declararon resuelto el contrato a raíz del incumplimiento de las prestaciones a cargo del ente municipal. Por otra parte, el material probatorio refleja que el incumplimiento de las prestaciones por parte de la entidad contratante obedeció a una simple razón: su desorden interno en el manejo de la cosa pública, en la medida en que contrajo obligaciones a pesar de que no contaba con los recursos para pagar dicha deuda. En otras palabras, la Administración celebró el contrato a sabiendas de que no podía pagar el valor del inmueble y por consiguiente, tampoco podía cumplir con las obligaciones contraídas. Empero, estima la Sala que la conducta irresponsable de la Administración no puede dar lugar a exonerarla de pagar los perjuicios ocasionados a la demandante, por cuanto que el municipio no puede sacar provecho de su propia torpeza y desidia, para así burlar los compromisos adquiridos con la comunidad contratista. Ahora bien, como quiera que las partes pactaron a título de multa la suma de cien millones de pesos ($100.000.000) por el incumplimiento de las obligaciones derivadas de la promesa del contrato de compra venta del referido bien inmueble, se tomará este factor como base para indemnizar los perjuicios a favor de la parte demandante, cuyos valores serán actualizados de conformidad con el índice de precios al consumidor suministrado por el DANE.
CONSEJO DE ESTADO
SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO
SECCION TERCERA
Consejero ponente: GERMAN RODRIGUEZ VILLAMIZAR
Bogotá D.C., febrero ocho (08) de dos mil seis (2006)
Radicación número: 47001-23-31-000-1996-04768-01(15022)
Actor: COMUNIDAD HERMANAS DE LA PRESENTACION
Demandado: MUNICIPIO DE CIENAGA - MAGDALENA
Referencia: CONTRACTUAL
Conoce la Sala del recurso de apelación interpuesto por la parte demandante contra la sentencia proferida por el Tribunal Administrativo del Magdalena el día 31 de julio de 1997, por medio de la cual, declaró no probadas las excepciones propuestas por la entidad demandada y negó las súplicas del libelo.
ANTECEDENTES
1. La demanda.
Fue interpuesta por la Comunidad de las Hermanas de la Caridad Dominicas de la Presentación de la Santísima Virgen de Tours, contra el municipio de Ciénaga - Magdalena - mediante apoderado judicial quien en ejercicio de la acción de contractual solicitó que se despacharan favorablemente las siguientes:
- Pretensiones.
- Los hechos.
1) Declarar que el Municipio de Ciénaga incumplió el contrato de promesa de compraventa, celebrado con la Comunidad de las Hermanas de la Caridad Dominicas de la Presentación de la Santísima Virgen de Tours, Provincia de Bucaramanga, calendado el 7 de febrero de 1995, que tenía por objeto, la obligación de vender por parte de la comunidad religiosa y de comprar el municipio, un inmueble ubicado len Ciénaga en la calle 9º # 13 -34, donde funciona el Colegio Santa Teresa; al no pagar en la fecha acordada inicialmente, ni en la prórroga convenida en forma posterior, la parte del precio estipulada en la cláusula tercera del referido contrato.
2) Como consecuencia de la anterior declaración, se condena al Municipio de Ciénaga a pagar a la parte demandante, a título de indemnización de perjuicios, la sanción por incumplimiento pactada en la cláusula cuarta de dicho contrato, o sea, la cantidad de cien millones de pesos, $100.000.000.
3) La entidad pública demandada queda obligada a dar cumplimiento a la sentencia dentro del término señalado por el art. 176 del C.C.A., y reconocerá los intereses que trata el art. 177 ibidem, a partir de la ejecutoria del fallo.
4) Se ajustará el valor de la liquidación, en la forma prevista en el art. 178 del C.C.A. (fls 3-4 del C).
Expusieron los siguientes:
1) El Municipio de Ciénaga celebró con la Comunidad de Hermanas de la Caridad Dominicas de la Presentación de la Santísima Virgen de Tours, Provincia de Bucaramanga, un contrato de promesa de compraventa, en el cual el municipio se obligaba a comprar y la comunidad religiosa a vender el siguiente inmueble: …
2) Se pactó en la cláusula tercera del citado contrato, que el prometiente comprador, o sea el municipio, pagaría el precio en la siguiente forma: ciento sesenta millones de pesos; $ 160.000.000.00 para ser cancelados el día cuatro de octubre de 1995 y los restantes ciento sesenta millones de pesos, $160.000.000,00. para ser pagados el 30 de agosto de 1996, fecha en que se firmará la correspondiente escritura pública de enajenación.
3) Antes del vencimiento del plazo convenido para cancelar el 50% del precio total, es decir el cuatro de octubre de 1995, el Municipio de Ciénaga por intermedio de su representante legal, solicitó una prórroga del término para efectuar el primer pago hasta el día cuatro de diciembre de 1995, solicitud que fue aceptada por la comunidad religiosa y así se hizo constar en un otrosí que se adicionó al contrato inicial.
4) Cuando expiró el plazo de la prórroga, el alcalde del citado municipio, manifestó a la superiora provincial de la comunidad religiosa ya mencionada, que la entidad pública no podía cumplir el contrato celebrado por problemas presupuestales; por lo tanto, se extendió un acta el cuatro de diciembre de 1995, en la cual se hacía constar que ante el incumplimiento por parte del Municipio de Ciénaga del contrato anotado, se declara resuelto e referido contrato, reservándose la Comunidad de Hermanas de la Presentación, la facultad de ejercer las acciones legales procedentes con el objeto de hacer efectiva la sanción prevista en la cláusula cuarta de dicho contrato, acta suscrita y reconocida notarialmente por las partes intervinientes.
5) En la cláusula cuarta del ya varias veces citado contrato, se estipuló que en caso de incumplimiento de cualquiera de las obligaciones contraídas, el incumplido pagará a la otra parte, la cantidad de cien millones de pesos, $ 100.000.000.00.
6) Como la parte que incumplió en forma total lo pactado, fue el Municipio de Ciénaga, se ha hecho acreedor a la sanción convenida contractualmente por las partes, y esta demanda tiene por fin hacerla efectiva, ya que la prometiente vendedora siempre estuvo dispuesta a cumplir.
(fls 4-5 del C).
4. Contestación de la demanda. Audiencia de Conciliación.
La entidad demandada se opuso a la prosperidad de las pretensiones de la demanda. Aceptó la existencia de unos hechos y negó la ocurrencia de otros.
En el plano jurídico de las excepciones propuso dos, una atinente a la indebida petición de declaraciones y condenas y la otra relacionada con la de nulidad de la promesa de venta. Respecto de la primera, adujo que no es procedente su declaración por cuanto no resulta indicado que se pida el incumpliendo del contrato, cuando el mismo es terminado por las partes de mutuo acuerdo. En lo que atañe con la segunda, argumentó que el contrato adolece de nulidad absoluta habida cuenta que, de una parte, no se indicó la hora en que las partes suscribirían la escritura pública de compraventa y, de otra, que a pesar de que en el municipio de Ciénaga solo funciona una notaría, se acordó por las partes que la escritura la extenderían en la Notaría Primera de ese municipio.
De otro lado, a pesar de que las partes concurrieron a la audiencia de conciliación, no lograron acuerdo alguno en vista de que a la entidad demandada no le asistió ánimo conciliatorio. ( fls 31-33;67-67 del C).
5. Los alegatos de conclusión en primera instancia.
Los apoderados de las partes intervinieron en defensa de los intereses de sus representadas presentando los planteamientos que respaldan cada una de sus posiciones jurídica, en lo que atañe con la parte actora para que se accediera a las súplicas de la demanda y de la demandada para que se nieguen las mismas. (fls 71-75; 76-79 del C)
6. La sentencia de primera instancia.
El tribunal se pronunció sobre las excepciones propuestas por la demandada, declarándolas no probadas, habida cuenta que la denominada “indebida petición de declaraciones y condenas” y la de “nulidad de la promesa de venta” no configura un medio exceptivo como tal, sino que constituye un asunto principal de la litis.
Acerca de la indebida petición anotó, en lo sustancial, que carecía de fundamento esta excepción, por cuanto la parte actora al aceptar la resolución del contrato en los términos que acordaron las partes, redimió la conducta de la demandada respecto de su incumplimiento, y en lo relativo a la exigencia de la cláusula penal en contra de ésta, considera que liberó a la demandada de responder por cualquier indemnización derivada del incumplimiento del contrato.
En lo que atañe con la nulidad por omitir la hora y señalar una notaría inexistente, igualmente la declaró no probada, por cuanto el contrato de promesa de compraventa que celebraron las partes sobre el inmueble de propiedad de la demandada, reunió los requisitos que exige la ley - artículo 1546 del C.C. para su configuración. Por lo que anotó que los yerros señalados por la demandada de la promesa de compraventa no desdibujan las obligaciones contraídas por las por las partes en razón de que “la obligación contenida en una promesa es esencialmente obligación de hacer que surge del mismo convenio”. Frente a lo cual agregó “que la falta de señalamiento de la hora para suscribir el documento deberá entenderse la comprendida en el horario hábil de atención al público de la oficina notarial”. En relación con el señalamiento de la notaría ante la cual las partes debieron correr la escritura pública, anotó que debería entenderse que se trataba de la Notaría Única del municipio de Ciénaga y no otra, dado que solamente era ésta la que prestaba ese servicio en dicha población. ((fls 81-95 del C).
Así mismo, señaló el a quo como fundamento para negar las pretensiones, lo siguiente:
“De la anterior transcripción fluye prima facie que cuando las partes convinieron en resolver el contrato, están ni más ni menos que dando término por mutuo disenso el contrato proyectado realizar (sic). Por tanto, ante tan manifiesto e inequívoco querer no puede conllevar a conclusión diferente de que la comunidad religiosa aún estando sabida del incumplimiento contractual del ente oficial consintió e incluso redimió la conducta de éste al suscribir el acta que aquí se dilucida, siendo ello así, mal podría por medio de este proceso pretender obtener declaración de condena en contra de la municipalidad de Ciénaga (Magd) por un presunto incumplimiento contractual del cual se le había eximido de manera expresa (fls. 93 y 94 cdno 1).”
7. El recurso de apelación.
Lo presentó la parte actora, con el objeto de que se revoque la sentencia de primera instancia y, en su lugar se acceda a las súplicas de la demanda. Como argumentó central planteó que:
En el caso presente, es cierto que las partes de común acuerdo declararon resuelto el contrato, lo disolvieron, en ejercicio del principio de la autonomía de la voluntad de las partes en materia contractual, y que el efecto natural de la disolución del contrato es la extinción de las obligaciones generadas por la convención, pero a renglón seguido, las partes convinieron que la comunidad religiosa se reserva la facultad de ejercer las acciones legales procedentes, con el fin de hacer efectiva la sanción prevista en la cláusula cuarta de dicho contrato, es decir, la cláusula penal, luego no fue eximida totalmente de sus obligaciones contractuales, como lo afirma equivocadamente el tribunal.
Por lo tanto, las partes expresamente quisieron dejar con vida jurídica, la indemnización de perjuicios pactada, todos los demás efectos jurídicos generados por el contrato quedaron extinguidos en virtud del acuerdo que plasmó el mutuo disenso, aquí es aplicable el principio que domina la materia contractual: “ las partes siempre que no vayan contra la ley, el orden público y las buenas costumbres, pueden convenir lo que estimen de razón.” (fls 96-98 del C)
7. Alegatos de conclusión.
Solamente intervino la señora Agente del Ministerio Público, las demás partes guardaron silencio.
Solicitó que se revocara la sentencia de primera instancia y, en su lugar, se accediera a las súplicas de la demanda por cuanto, a su juicio, la parte actora tiene razón en reclamar dichas pretensiones, habida cuenta que el convenio suscrito por las partes para poner término al contrato de promesa de compraventa, dejaron a salvo que la parte actora pudiera reclamar el valor de la cláusula penal por incumplimiento de las obligaciones a cargo del contratista. Al respecto sostuvo lo siguiente:
Contrario a lo sostenido por el Tribunal, el Ministerio Público considera que el sentido del documento mediante el cual se “resolvió” el contrato no tiene el alcance de redimir la conducta del ente oficial, pues en el mismo se hace evidente que, si bien la intención de las partes fue poner término a las obligaciones derivadas del convenio, ello no incluyó la condonación de la pena a que se había hecho acreedor el ente público demandado debido a su incumplimiento. En este aspecto es importante recabar sobre los expuesto anteriormente, en el sentido de que las partes, mientras no contravengan la ley, el orden público y las buenas costumbres, están facultadas para celebrar libremente los actos jurídicos que estimen necesarios y para determinar su contenido y efectos. (fls 113-119 del C1)
II. CONSIDERACIONES DE LA SALA.
Con base en los siguientes medios probatorios la Sala revocará la sentencia recurrida y en su lugar accederá a las pretensiones de la demanda.
1. Contrato de promesa de compraventa suscrito entre las partes en controversia, el 7 de febrero de 1995 en virtud del cual la demandante se obligó para con la demandada a transmitir el derecho de dominio de un inmueble de su propiedad ubicado en la población de Ciénaga - Magdalena -
En dicho contrato las partes estipularon las siguientes cláusulas:
(…)
TERCERA: El precio del objeto prometido es la cantidad de trescientos veinte millones de pesos ( $320.000.000.oo), discriminados así: ciento ochenta millones de pesos ( $180.000.000.00) valor del inmueble, ciento cuarenta millones de pesos (140.000.000.00) valor de la dotación del plantel y su razón social, que el prometiente comprador pagará así: ciento sesenta millones de pesos, ($160.000.000.00) para ser cancelados el 4 de octubre de 1995 y los restantes ciento sesenta millones ($160.000.000.00) para ser pagados el 30 de Agosto de 1996, fecha en que se firmará la correspondiente Escritura Pública de enajenación en la Notaria Primera de Ciénega. CUARTA: Los prometientes establecen para el caso de incumplimiento de cualquiera de las obligaciones aquí contraídas, una sanción o multa por la cantidad de cien millones de pesos ($100.000.000.00), que pagará el incumplido a la otra parte. QUINTA: Sólo se podrá prorrogar el término para el cumplimiento de las obligaciones que por este contrato se adquieren, cuando así lo acuerden las partes por escrito, que se agregará a éste documento, firmado por ambos por lo menos con (3) tres días hábiles de anticipación al plazo señalado. SEXTA: Una vez firmada esta promesa y acreditada la disponibilidad presupuestal, la Comunidad de la Presentación abrirá matrículas en el plantel para iniciar el año electivo” (fls 10-11 del C).
2. Documento suscrito por las partes el 2 de octubre, el cual denominaron “Otrosí”, por medio del cual introdujeron modificaciones a la cláusula tercera del contrato de promesa de compraventa. En lo pertinente acordaron:
“A petición del MUNICIPIO DE CIENAGA, las partes acuerdan PRORROGAR EL PLAZO ESTIPULADO en la cláusula tercera del contrato de promesa de COMPRAVENTA, celebrado entre la COMUNIDAD DE LAS HERMANAS DE LA CARIDAD DOMINICAS DE LA PRESENTACION DE LA SANTISIMA VIRGEN DE TOURS, PROVINCIA DE BUCARAMANGA y el MUNICIPIO DE CIENAGA, quedando así:
QUE EL PROMETIENTE COMPRADOR pagará así: CIENTO SESENTA MILLONES DE PESOS, ($ 160.000.000.00) para ser cancelados el día 4 de diciembre de 1995, el resto de la cláusula y el contrato queda igual”. (fl12 del C).
3. Acta No 001 de diciembre 4 de 1995 por medio de la cual las partes declaran resuelto el contrato a raíz del incumplimiento de las obligaciones a cargo del ente territorial, habida cuenta que no pagó el precio del inmueble a la vendedora. En ese orden estipularon lo siguiente:
PRIMERO: En virtud del incumplimiento por parte del Municipio de Ciénaga, del contrato de COMPRAVENTA, celebrado entre las partes ya anotadas, …
Ambas partes declaran resuelto el referido contrato, reservándose la Comunidad de Hermanas de la Presentación, la facultad de ejercer las acciones legales procedentes, con el fin de hacer efectiva la sanción prevista en la cláusula CUARTA de dicho contrato. SEGUNDO: La Comunidad de Hermanas de la Presentación, queda en entera libertad de disponer del anotado INMUEBLE, según su voluntad, a partir de la fecha de esta acta. (fl 13 del C).
4. Copia auténtica de la escritura pública por medio de la cual la parte actora demuestra que el bien inmueble ofrecido en venta a la entidad demandada fue adquirido paulatinamente a varios ciudadanos de la población de Ciénaga. (fls 48.52 vto del C 1).
Los medios de convicción anteriormente referenciados son claros en demostrar que entre el municipio de Ciénaga y la parte demandante suscribieron un contrato de promesa de compraventa, por medio del cual la primera de las partes se obligó para con la segunda a adquirir el derecho de dominio del citado inmueble, a cambio de pagar por éste el correspondiente precio.
De igual modo, que el municipio de Ciénaga por intermedio de su mandatario local se sustrajo libre y voluntariamente de cumplir las obligaciones contraídas con el demandante, dejándolo en libertad para que procediera a reclamar los perjuicios irrogados.
Así mismo, que las partes contratantes acordaron en una de las cláusulas del contrato de promesa de compraventa que ante el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones contraídas, pagará a favor de la otra, una multa equivalente a $100.000.000.oo
Puestas así las cosas, la Sala encuentra que las obligaciones contraídas por las partes en el contrato de promesa de compraventa no quebrantaron las normas de orden público, por cuanto dichas prestaciones se sujetaron a las prescripciones de las normas civiles que regulan la materia, esto es, al artículo 89 de la ley 153 de 1887, en relación con la promesa de contrato, por una parte, y por otra a los artículos 1592 a 1601 del Código Civil en lo relativo con la clausula penal.
Si bien, la Sala encuentra que las estipulaciones pactas por las partes no van en contravía del ordenamiento jurídico, también resulta claro que la entidad contratante incumplió con las obligaciones contraídas en la promesa del contrato de compraventa, conforme se desprende del acta No 001 de 4 de diciembre de 1995 suscrita por las partes mediante la cual declararon resuelto el contrato a raíz del incumplimiento de las prestaciones a cargo del ente municipal.
Por otra parte, el material probatorio refleja que el incumplimiento de las prestaciones por parte de la entidad contratante obedeció a una simple razón: su desorden interno en el manejo de la cosa pública, en la medida en que contrajo obligaciones a pesar de que no contaba con los recursos para pagar dicha deuda. En otras palabras, la Administración celebró el contrato a sabiendas de que no podía pagar el valor del inmueble y por consiguiente, tampoco podía cumplir con las obligaciones contraídas.
Empero, estima la Sala que la conducta irresponsable de la Administración no puede dar lugar a exonerarla de pagar los perjuicios ocasionados a la demandante, por cuanto que el municipio no puede sacar provecho de su propia torpeza y desidia, para así burlar los compromisos adquiridos con la comunidad contratista.
Ahora bien, como quiera que las partes pactaron a título de multa la suma de cien millones de pesos ($100.000.000) por el incumplimiento de las obligaciones derivadas de la promesa del contrato de compra venta del referido bien inmueble, se tomará este factor como base para indemnizar los perjuicios a favor de la parte demandante, cuyos valores serán actualizados de conformidad con el índice de precios al consumidor suministrado por el DANE; para tal efecto se aplicará la siguiente fórmula:
Vp = Vh - índice final
Índice inicial
Vp = $100´000.000 octubre de 2005 - 160.87
agosto de 1996 70.06
Vp = $229.617.470
En cuanto al tema de las excepciones propuestas por la entidad demandada en la contestación del libelo, la Sala se relevará de estudiarlas, toda vez que hace suyos los planteamientos que el tribunal expusiera para su estudio.
En mérito de lo expuesto, el Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativa, Sección Tercera, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley,
FALLA:
REVOCASE la sentencia dictada por el Tribunal Administrativo del Magdalena el 31 de julio de 1997, por medio de la cual negó las súplicas de la demanda, y en su lugar, se dispone:
PRIMERO DECLARASE el incumplimiento de la promesa de contrato de compra venta que celebraron la Comunidad de las Hermanas de la Caridad Dominicas de la Presentación de la Santísima Virgen de Tours con el municipio de Ciénaga el 7 de febrero de 1995.
SEGUNDO Como consecuencia de la anterior declaración CONDENASE al municipio de Ciénaga a pagar la suma de doscientos veinti nueve millones seiscientos diecisiete mil cuatrocientos setenta pesos ($229.617.470) a favor de la Comunidad de las Hermanas de la Caridad Dominicas de la Presentación de la Santísima Virgen de Tours.
SEGUNDO: CUMPLASE la sentencia en los términos de los artículos 176 y 177 del C.C.A.
TERCERO: EXPIDANSE por Secretaría, copias de la sentencia con destino a la parte demandante, con las precisiones del artículo 115 del Código de Procedimiento Civil y con observancia de lo preceptuado en el artículo 37 del decreto 359 del 22 de febrero de 1995. Las copias destinadas a la parte demandante serán entregadas al apoderado judicial que ha venido actuando.
CUARTO: Ejecutoriada la presente providencia, devuélvase el expediente al Tribunal de origen.
COPIESE, NOTIFIQUESE y CUMPLASE
RUTH STELLA CORREA PALACIO MARIA E. GIRALDO GOMEZ
Presidenta de la Sala
ALIER E. HERNANDEZ ENRIQUEZ RAMIRO SAAVEDRA BECERRA
GERMAN RODRIGUEZ VILLAMIZAR
